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深圳市国资委关于加强市属国有企业资源性资产租赁综合监管的指导意见
信息来源:深圳市国资委 发布时间:2022-06-24 09:12:47 内容纠错

  为加强市属国有企业资源性资产租赁管理,规范资源性资产租赁行为,促进廉洁从业,实现企业经营效益提高和国有资产保值增值,根据《中华人民共和国企业国有资产法》等法律、法规和政策的有关规定,现提出如下指导意见。

  一、指导思想和基本原则

  (一)指导思想

  进一步明确市国资委和市属国有企业在资源性资产租赁管理方面的职责权限,以提高国有资产经营效益为目标,以制度建设为保障,以信息化管理为支撑,构建市属国有企业资源性资产租赁管理的责任体系、风险防控体系、公开招租体系和监督体系,促进企业资产租赁工作更加公开透明、合法规范、高效务实,提升租赁资产经济效益,从源头上预防和治理腐败,防止国有资产流失,实现国有资产保值增值。

  (二)基本原则

  1.坚持市国资委引导与市场运作相结合的原则。在市国资委的推动和引导下,建立面向市场的公开招租体系,充分发挥企业自主、市场配置的作用,实现国有资产保值增值。

  2.坚持公开、公平、公正与效率相结合的原则。大力推动企业资源性资产公开招租,提高资源性资产的管理和使用效益,提高企业租赁管理的透明度。

  3.坚持经济效益与社会效益相结合的原则。结合国企加快转变发展方式的契机,充分盘活企业存量资产,助力企业转变发展方式,提升发展质量;引导企业加强资源性资产的整合,促进协同规划与设计,发挥协同效益,以资源性资产租赁带动区域产业转型升级,切实履行企业社会责任。

  二、适用范围

  本指导意见适用于市国资委直接履行出资人职责的国有独资企业、国有独资公司、国有控股企业(以下统称直管企业)及其所属各级全资、控股企业(直管企业及其所属企业以下简称企业)、国有实际控制企业。

  本指导意见所称资源性资产是指企业所有、受托管理或掌握实际控制权的,按法律法规可用于租赁,并可通过租赁获得收益的资产,包括房屋建筑物、土地、广告位、设施设备等(以下简称资产)。

  本指导意见所称资产租赁是指企业将其资源性资产部分或全部出租给自然人、法人或其他组织(以下简称承租人)使用,并向承租人收取租金的行为。企业用于本企业职工居住的住宅不适用本指导意见。

  本指导意见所称进场公开招租是指企业资产租赁通过市国资委认可的交易机构组织实施的行为。

  三、构建责任体系

  市国资委和企业应建立权限清晰、职责明确的租赁管理责任体系。

  (一)市国资委是企业实行资产租赁的监管主体,主要履行以下职责:

  1.探索建立企业资产租赁的协同发展机制,推动协同规划,促进协同发展,提高经济效益与社会效益;

  2.督促企业建立健全资产租赁管理制度;

  3.推动企业资产进场公开招租,完善信息化管理系统;

  4.监管企业资产租赁管理行为;

  5.查处企业资产租赁违规行为;

  6.法律、法规、规章和规范性文件所规定的其他监管职责。

  (二)企业是资产租赁的实施主体,主要履行以下职责:

  1.负责制定企业资产租赁监管制度,明确资产租赁的决策审批权限,完善租赁管理业务流程;

  2.负责企业资产的规划设计工作,制定资产租赁价格的指导区间;

  3.负责组织实施企业资产租赁工作;

  4.负责企业资产的日常管理与安全维稳工作,建立健全租赁管理机构,规范租赁管理行为;

  5.负责监管所属企业的资产租赁管理行为;

  6.查处所属企业资产租赁违规行为;

  7.法律、法规、规章、规范性文件和企业内控制度所规定的其他职责。

  (三)交易机构是企业进场公开招租的服务主体,主要履行以下职责:

  1.制定交易制度和交易流程,建立健全操作规则;

  2.提供企业公开招租的信息发布平台、交易平台和服务平台;

  3.建立企业资产进场公开招租情况数据库,并及时向市国资委反馈;

  4.市国资委赋予的其他职责。

  四、健全制度流程

  (一)健全租赁制度。企业必须结合自身实际情况,建立完整的租赁管理制度,建立健全资产租赁管理台账,加强资产分类管理,明确操作流程和相关责任部门、责任人。

  (二)完善租赁流程。企业必须建立“制定方案、决策审批、实施招租、日常管理、风险防控、监督检查、责任追究”的闭环管理流程,从流程设计入手,建立高效、规范的租赁管理程序,实现招租工作可追溯、可考核、可问责,提高租赁管理水平。

  五、规范决策审批

  (一)规范决策程序。企业必须健全租赁管理的内部决策程序,明确决策主体、决策权限和决策责任,坚持科学民主决策、集体决策,杜绝“一言堂”。

  (二)租赁方案制定及审批。企业资产租赁应当制定合理的租赁方案,内容应包括:租赁资产的基本情况(资产现状、地点、建筑面积、规划用途、产权归属情况等)、租赁目的、可行性、租赁期限及期限确定依据、市场询价或第三方估值情况、租金标准及用途、租金收缴办法、承租条件、招租底价及底价拟订依据、招租方式等。资产租赁方案应提交企业相关决策会议集体研究决定。

  (三)租赁期限的审批。企业资产单次租赁期限原则上不超过3年,需要承租方对承租资产有较大投入的,可适当延长租期。企业资产单次租赁期限6年以上(含6年)的应纳入企业“三重一大”范围,由直管企业党委会前置研究,再按直管企业相关制度履行决策程序,但最长不得超过12年。

  租期超过6年以上的,企业应严格做好风险评估,切实履行内部决策程序,程序文件应包括但不限于资产权属证明、相关决议文件、法律意见书、风险防范措施等资料。

  六、规范日常管理

  (一)加强合同管理

  1.合同签订。承租人确定后,企业应当依据《中华人民共和国合同法》及时订立书面租赁合同,企业应当加强对合同审核和管理。

  2.合同履行。企业应当按合同约定加强合同履约监管,保证合同正常履行。承租人不履行或不完全履行合同,企业应当按约定及时采取措施,维护企业合法权益。

  3.合同变更。租赁合同一旦签订生效,原则上不允许变更。确因重大情况需要变更的,由原决策机构审议。变更内容涉及租赁价格、租赁期限等核心条款的,应当重新公开招租。

  (二)规范在租资产管理

  1.加强履约评价。资产出租后,企业应当及时收缴租金,建立承租人评价机制,定期对承租人进行履约评价。

  2.加强使用跟踪。资产出租后,企业应当做好跟踪管理和安全维稳工作。承租人不得擅自改变资产的结构和用途,不得擅自改建、扩建;否则,企业有权终止合同,采取措施保护资产安全,维护企业权益。

  3.加强续约管理。资产租赁期限届满前3个月,原承租人提请续租的,同时满足以下条件并经原决策机构批准可以续租:(1)履约记录良好;(2)原租赁合同通过公开招租签订;(3)接受企业的续租方案。

  续租期限不得超过3年,且只能续租一次。

  4.加强转租管理。企业资产租赁原则上不允许转租。确因特殊情况需要转租的,承租人提出书面申请,企业应对次承租人进行资格审查,并由原决策机构批准后方可转租。转租合同的内容必须事先征得出租企业的同意,否则不得转租。资产出租后,承租人不得擅自转租,即不得将承租资产部分或全部再出租给第三人。

  5.加强长期空置资产管理。企业应做好资产空置情况记录,查找空置原因,对空置时间较长的资产优先招租,适当调整招租条件,增加配套设施,加快解决空置问题,降低空置率。

  七、实行公开招租

  (一)有下列情形之一的,企业必须进场公开招租:

  1.企业单宗资产或一次性招租的资产租赁面积在500平方米以上;

  2.企业单宗资产或一次性招租的资产招租底价每年在100万元以上。

  除上述二种情形以外的资产租赁,企业也应当自行采取公开招租。

  企业不得以“化整为零”等方式规避进场公开招租。

  特殊的不适宜公开招租的资产租赁,企业应当报直管企业备案。

  (二)公开招租应当以公开竞价的方式为主。企业在以公开竞价为主要方式的基础上,结合实际情况,进行公开招租。

  (三)企业资产的招租底价可根据市场询价及供求情况确定,以周边相同地段、类型、功能、用途相似的市场租赁价格及政府有关租金指导价作为参考依据,或者采取第三方估值方式确定招租底价。

  (四)企业进场公开招租及自行采取公开招租,招租信息应在本企业外部网站、市国资委认可的交易机构信息平台同时发布。进场公开招租公告时间不得少于10个工作日。企业可扩大信息发布范围,在房地产中介机构或知名的专业租赁网站媒体、市级及以上的公众媒体、信息平台发布招租信息。

  (五)企业及交易机构应对意向承租人进行资格审核,重点审核意向承租人是否符合招租条件、履约能力、信用记录等。

  (六)如公开招租只有一个符合条件的报名者,可以采取协议租赁方式,并按规定公示3个工作日后无异议方可实施,但租金标准仍不得低于原招租底价。无报名者,经原决策机构批准,可按不低于出租底价90%的价格重新公开招租。

  八、加强信息化建设

  (一)完善租赁管理系统市国资委应当加强资产租赁管理信息化建设,进一步完善租赁管理信息系统功能,强化对企业资产的信息化管理,实现企业资产租赁信息全面归集、动态登记和实时监测。

  (二)加强信息化运用企业应当配合国资委做好租赁管理信息系统建设工作,安排专人负责填报、更新、审核租赁信息系统数据,确保数据的完整性、及时性和准确性。

  企业应当利用信息化加强对相关环节的监督检查,实现全面精准监管,提高资产管理质量。

  企业应当深入挖掘信息资源,建立企业资产数据库,系统分析企业资产的现状、分布、特点及市场租赁情况,提高资产租赁决策效率和租赁效益。

  九、强化监督检查

  (一)市国资委应当加强对企业资产租赁管理工作的指导,依法行使监督职能,综合运用审计、专项检查、考核等方式加大监督力度,强化对违规行为的责任追究。

  (二)市国资委派驻企业的外派监督人员应对企业资产租赁工作进行全过程监督,充分发挥企业“六位一体”监督体系的职能作用,重点对未公开招租、租金明显过低、违规转租、长期空置等进行检查,并督促整改,确保资产租赁管理工作规范有序。

  (三)企业每年应对资产租赁进行自查自纠,重点包括招租情况、续约转租、履约备案、数据填报等方面,形成自查报告报市国资委。

  (四)企业应当将资产租赁情况纳入企务公开范围,向本企业职工公开,接受职工监督。

  (五)企业相关责任人在资产租赁过程中违反相关法律、法规、规章及国资监管规定,以权谋私、滥用职权、弄虚作假、玩忽职守,造成国有资产损失的,应当依法承担赔偿责任,并按照相关规定进行责任追究。

  (六)交易机构在企业进场公开招租过程中弄虚作假或者玩忽职守,损害交易双方合法权益或者造成国有资产损失的,应当依法承担赔偿责任,并按照相关规定进行责任追究。

  十、其他

  (一)企业自营的专业市场、大型城市商业综合体、产业园区、物流园区等资产可根据有关政府政策、市场规律、行业发展特点参照本指导意见执行。对产业用房等资产租赁,按国家、省、市有关规定执行。

  (二)市国资委直管企业之间、直管企业所属全资和控股企业之间的资产租赁行为,可由有关企业自行协商确定。

  (三)深圳市行政区域外(含境外)资产租赁,企业应当结合当地实际,按照公开、公平、公正原则参照本指导意见执行。

  (四)企业应结合相关政策,明确实施细则,制定专项资产招租管理办法并报市国资委备案。

  (五)本指导意见由市国资委负责解释。

  (六)本指导意见自颁布之日起施行。《关于加强市属国有企业资源性资产租赁综合监管的指导意见》(深国资委〔2013〕98号)同时废止。


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